Desarrollos inmobiliarios para todos

Reproducimos textualmente un artículo del ingeniero Gustavo Ortolá Martínez sobre el presente (y el futuro) de los desarrollos inmobiliarios que, desde su desembarco en Argentina, adoptaron el nombre de Real Estate (acortamiento del inglés "real estate investment trust"). El autor, quien es presidente de Go Real Estate, llama a entender el nuevo ciclo del negocio con pesificación incluída más que a analizar la mala performance actual de la actividad.
Desde la ciudad de Buenos Aires, cita los ejemplos de Rosario y de Córdoba, más cerca de la realidad de Pergamino, donde comienzan a aparecer las operaciones en pesos, claro.

Analizar cuidadosa y sistemáticamente el presente es la base para pensar estratégicamente el futuro.  La buena lectura del contexto y la sabia proyección del futuro son parte del ADN estructural del desarrollador inmobiliario. Pensar estratégicamente implica ver lo que otros no ven para hacer lo que otros no esperan que hagamos.  Y de eso se trata, el desarrollador exitoso está siempre un paso adelante que el resto diseñando el futuro, marcando el camino.

Particularmente creo que hoy estamos transitando el punto de inflexión -un cambio de ciclo-, el inicio de una nueva etapa. Con vestigios de la fase pasada y el nacimiento de una nueva lógica del negocio inmobiliario, transitamos el albor de una nueva fase.

El mercado ha vivido casi diez años de esplendor y crecimiento.  Una economía anclada en la evolución sorprendente de las exportaciones agrícolas al mundo más la venta de alimentos, vehículos y noches turísticas a nuestro Gran hermano Brasil, perfilaron el protagonismo de quienes derramaron durante este período esas bondades al mercado inmobiliario.  No es casual observar el crecimiento de estos últimos años de las economías regionales y el gran desarrollo del Real Estate en todas sus categorías en la versión más federal de nuestra historia.  Hace varios años que se registran en Córdoba más permisos de construcción que en Buenos Aires, Rosario no se queda atrás y concentra en diez manzanas de Puerto Norte más m2 en producción que lo que se observa en Puerto  Madero, logrando un lugar en el podio de las zonas de mayor densidad de inversión inmobiliaria del país.

En Buenos Aires se desarrollaron en este período al que llamo LA DECADA DORADA del real estate argentino, todo tipo de proyectos y formatos en las categorías de retail, vivienda y hotelería.

En todos los casos, y esta también ha sido una referencia de la Década Dorada, el protagonista de la actividad ha sido exclusivamente una pequeña porción de la población económicamente activa, el cinco porciento de la pirámide socioeconómica que ha encontrado en el ladrillo un excelente sustituto del atesoramiento del dólar.  Stock de ladrillos por stock de billetes.  Cajas de seguridad con paredes de ladrillos.  Y así funcionamos por casi diez años.

Protagonismo de inversores, operaciones en dólares, altas incidencias de suelo, bajos márgenes para el desarrollador, ausencia de consumidores finales, inexistencia de crédito hipotecario institucional, inquilinización de la clase media,  fueron los rasgos de la Década Dorada que hoy estamos abandonando.

La abrupta intervención de las variables estructurales del negocio observadas desde fines del año 2011 han marcado el prolongado invierno que hoy vivimos, pero también el inicio de un nuevo ciclo.  DESARROLLOS NAC. Y POP. para todos y todas, el marco de lo que se viene.

El peso como protagonista, el “corrimiento” sostenido de los costos, la inexistencia del crédito hipotecario, la baja de la incidencia del suelo (todavía una expresión de deseo), la baja de los costos de construcción por la reducción de la actividad y apreciación del dólar, la financiación por parte de los desarrolladores, el consumidor final como destinatario del producto y obviamente el inversor que no encuentra mejor destino para preservar sus ahorros, serán los drivers de el nuevo ciclo.

Hoy nos encontramos en un momento clave: demoramos nuestra atención analizando los índices de baja de la actividad, los ratios de reducción de ventas o de registros de construcción o entendemos el presente y pensamos el nuevo ciclo para protagonizar el futuro que se viene.

Los desarrolladores cordobeses, creativos y adelantados, leyeron la realidad cuando inventaron los modelos de financiación propia por circulo de ahorro previo, orientados al consumidor final de la clase media que hoy absorbe anualmente departamentos por miles en la ciudad de Córdoba.

Desarrolladores de hoteles vieron en la figura del fideicomiso hotelero una herramienta a prolongar en el ciclo Nac y Pop, atomizando la inversión para alcanzar un mayor segmento de compradores de un flujo de renta muy apetecible por estar estrechamente vinculado al dólar.

Desarrolladores de retail profundizan el desarrollo de centros comerciales de proximidad experimentando también la figura de los Condo-Shopping como vehículo de estructuración financiera atomizada.

Desarrolladores de suelo en todo el país, avanzan sobre proyectos de “loteos abiertos” financiados en pesos con bajas cuotas para la clase media.

Desarrollos en pesos ajustados por el índice de la construcción con financiación durante la obra hoy lo que se está colocando con mayor aceptación en las grandes ciudades argentinas.

En el nuevo ciclo Nac. Y Pop. se debatirán nuestros desarrollos.  El negocio sigue vivo, se reformula y proyecta nuevamente con mejores márgenes –más por la financiación que por el producto inmobiliario-  y una distribución enfocada en el consumidor final que generará un mayor nivel de actividad.

Mientras transitamos este invierno prolongado esperamos el inicio del nuevo ciclo convencidos que el ladrillo seguirá siendo el mejor destino para defender nuestros ahorros pero buscando la forma para generar el acceso a la vivienda de la clase media.